Územný plán obce je veľmi dôležitým nástrojom priestorového a funkčného využitia územia obce a regulácie jej rozvoja. V zásade platí, že územný plán musí mať každá obec a mesto s viac ako 2 000 obyvateľmi. Základným predpisom upravujúcim územné plánovanie je zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej ako „Stavebný zákon“).
Hoci je územný plán koncepčným dokumentom obstarávaným na dlhé obdobie, predsa len počas jeho platnosti vyvstanú potreby jeho aktualizácie, resp. zmeny. V praxi sa aj samotný materiál pre rokovanie obecného zastupiteľstva nazýva napr. ako „Územný plán obce .......... - zmeny a doplnky č. AUTOR: JUDr.
Doplnok územného plánu sa obstaráva vtedy, keď je potrebné do existujúceho územného plánu niečo nové doplniť (napr. elektrickou energiou). Zmena územného plánu sa obstaráva vtedy, keď je potrebné nejakú časť existujúceho územného plánu zmeniť (napr. rodinnému domu, alebo napr. elektrickou energiou).
Pojmy doplnok a zmena vyjadrujú dva rôzne druhy aktualizácie územného plánu, ale inak sa používajú spoločne, pretože proces ich realizácie je rovnaký a aj Stavebný zákon používa jedno spojenie „zmena alebo doplnok územného plánu“.
Orgán územného plánovania, ktorý obstaral územnoplánovaciu dokumentáciu (v našom prípade obec), sústavne sleduje, či sa nezmenili územno-technické, hospodárske a sociálne predpoklady, na základe ktorých bola navrhnutá koncepcia organizácie územia.
Prečítajte si tiež: Sprievodca kombináciou vitamínov
Proces schvaľovania dodatku k územnému plánu
„Nejaké "doplnenie" ÚP musí prejsť takmer takým istým technickým a časovým procesom, akým prechádzal celý pôvodný plán. Riešil sa doplnok územného plánu na žiadosť majiteľa pozemku - teda všetko platí žiadateľ a vybavuje obec. Obsahovo sme vychádzali z požiadaviek a informácií, ktoré nám mesto poskytlo.
Okrem uvedených dvoch prípadov „ad hoc“ potrebnej zmeny je taktiež povinnosť obce a samosprávneho kraja pravidelne, najmenej však raz za štyri roky, preskúmať schválený územný plán, či nie sú potrebné jeho zmeny alebo doplnky alebo či netreba obstarať nový územný plán.
Podnet na zmeny a doplnky územného plánu mesta alebo zóny, ktoré obstaralo hlavné mesto SR Bratislava, predkladá zväčša vlastník pozemku, resp. pozemkov (fyzická alebo právnická osoba). Žiadosť posúdia odborné útvary hlavného mesta z hľadiska aktuálnosti a miery využitia, schválenej územnoplánovacej dokumentácii regiónu, mesta, príp. zóny a primerane aj vo vzťahu k prijatým územnoplánovacím podkladom na území hlavného mesta. Hlavné mesto SR Bratislava zabezpečuje pravidelné preskúmanie platných územných plánov, ktorých je obstarávateľom.
Oddelenie obstarávania územnoplánovacích dokumentov tieto podnety zbiera a eviduje. Je možné ich podávať priebežne.
600 m2 STAVEBNÝ POZEMOK NA VÝSTAVBU RD - BRETEJOVCE
Prečítajte si tiež: Kanabidiol a zdravie
Územné plánovanie a vlastnícke práva
S vlastníctvom a užívaním pozemkov sú spojené spoločenské konflikty, keďže práve zemský povrch a jeho súčasti predstavujú základné zdroje a zároveň limity pre uspokojovanie ľudských potrieb. Jednotlivé časti zemského povrchu, resp., pozemky, nemôžu byť užívané bez vplyvu na okolitý priestor a na spoločnosť. Užívanie (i neužívanie) nehnuteľností spôsobuje podstatne viac externalít, ako užívanie hnuteľných vecí, preto ho nemožno vnímať izolovane od širších spoločenských záujmov.
Verejné právo vo verejnom záujme ukladá osobám povinnosti nad rámec ich súkromnoprávnych povinností. Územné plánovanie rieši spoločenské konflikty v situácii obmedzených zdrojov (viazaných na územie) a potenciálne neobmedzených ľudských potrieb. Malo by ich riešiť v prospech verejného záujmu. Aj verejný záujem však môže mať rôzne, navzájom kolidujúce aspekty.
Otázka, aké využívanie pozemkov je v konkrétnom prípade vo verejnom záujme, a ktorý z kolidujúcich záujmov sa má uprednostniť, je neraz problematická. Preto územnoplánovacia činnosť má vždy aj rozmer politického rozhodovania. Územnoplánovacia činnosť však nemôže byť vnímaná len ako síce právom upravený, no pritom čisto politický rozhodovací proces.
V rámci územnoplánovacej činnosti sa na rozdiel od aplikačných procesov podľa Stavebného zákona (územné konanie, stavebné konanie) vytvárajú normy správania sa. V prípade samosprávnych krajov i obcí ide pri obstarávaní územno-plánovacej dokumentácie o samosprávnu pôsobnosť. Ako uvádza M. Píry, tvorba územného plánu predstavuje najvýznamnejšiu kompetenciu obecnej samosprávy pri regulácii územia.
Vplyv územných plánov na právne postavenie vlastníkov nehnuteľností je však adresnejší a konkrétnejší, než v prípade bežných normatívnych právnych aktov. Regulatívy územného plánovania sú zákonom upravené a normatívnymi prostriedkami ustanovované obmedzenia vlastníckeho práva. Vlastníci pozemkov, na ktoré sa navrhujú regulatívy, nemajú v zmysle Stavebného zákona právo na určité konkrétne podmienky či regulatívy.
Prečítajte si tiež: Ovčie kiahne u detí
Podstatou územnoplánovacej činnosti je programovanie a limitovanie možného využitia územia. Ak verejné subjektívne práva vlastníkov pozemkov a stavieb v územnom pláne sú podmienené, nejde o bezprávne vynucovanie plnenia od potenciálneho investora, keďže orgán územného plánovania nemá právnu povinnosť obstarať aktualizáciu územného plánu podľa želaní a predstáv vlastníka pozemku, bez ohľadu na verejné či iné spoločenské záujmy.
Komplexné riešenie priestorového usporiadania a funkčného využívania území obcí musí zahŕňať aj otázky bytovej politiky, inak by nebolo komplexné a nevytváralo predpoklad na stabilitu usporiadania. Takisto referencia zákona na princípy trvalo udržateľného rozvoja implikuje aj sociálne aspekty územnoplánovacej činnosti.
Ak z regulatívov územného plánovania vyplýva podmienenosť umiestnenia určitej výstavby splnením nejakej právnej povinnosti, neznamená to, že túto povinnosť musí vlastník pozemku splniť bez ďalšieho. Vlastník môže pozemok naďalej užívať spôsobom, akým ho užíval v čase aktualizácie územnoplánovacej dokumentácie, keďže aktualizácia nemá retroaktívne účinky.
Vlastníci pozemkov, na ktoré sa navrhujú regulatívy, nemajú v zmysle Stavebného zákona právo na určité konkrétne podmienky či regulatívy. Ide o postup zlučiteľný aj s čl. 13 i s čl. 68 Ústavy SR.
Príklad z praxe
Developer plánuje výstavbu bytového domu na území, na ktorom je v zmysle územného plánu napríklad povinný 30% výmery vyhradiť pre občiansku vybavenosť a 70% výmery na byty (tento pomer sa môže líšiť v závislosti od konkrétnej lokality), pričom v zásade platí, že cena za m2 občianskej vybavenosti je podstatne nižšia v porovnaní s cenou za m2 bytu.
Ak teda v mestom zamýšľanom prípade z územného plánu má vyplývať pre developera záväzok nejaké byty previesť na mesto, ide o povinnosť, ktorú developer bude mať v rovine „niečo za niečo“ („quid pro quo“) - teda za nadobudnutie určitého práva, ktoré by inak nenadobudol a ktorého priznanie je vecou diskrecionálneho rozhodnutia mesta. Pokiaľ sa vlastník pozemku uspokojí s tým, že právo nenadobudne, nebude ho ani zaťažovať podmieňujúca povinnosť. To, či za daných podmienok požiada o územné rozhodnutie, o stavebné povolenie, a či bude uskutočňovať výstavbu, bude jeho slobodným rozhodnutím.
Z poskytnutých informácií navyše vyplýva, že v konkrétnom prípade mechanizmu zvažovaného mestom táto synalagmatická previazanosť nie je len vecou vytvorenia možnosti stavať na určitých plochách byty, ale ide o zvýhodnenú možnosť výstavby bytov. Zmienená kompenzácia musí byť obojstranne primeraná.
Výsledné funkčné a priestorové usporiadanie územia musí vždy predstavovať rozumný kompromis a vyváženosť medzi jednotlivými verejnými záujmami navzájom, ale i medzi verejnými záujmami na strane jednej a súkromnými záujmami na strane druhej. Riešenie zvolené územným plánom môže legitímne obmedziť výkon vlastníckeho práva vlastníkov dotknutých nehnuteľností.
Tabuľka: Rozdiely medzi obstarávaním územnoplánovacej dokumentácie a aplikačnými procesmi
| Proces | Charakter | Výsledok |
|---|---|---|
| Obstarávanie územnoplánovacej dokumentácie | Normotvorný rozhodovací proces (aj politický rozmer) | Normatívny správny akt |
| Aplikačné procesy (územné konanie, stavebné konanie) | Aplikácia noriem | Individuálny správny akt |
Ak by obec ako stavebný úrad konajúci v územnom konaní či v stavebnom konaní požadovala pre to, aby nejakým spôsobom postupovala alebo rozhodla v aplikačnom procese, majetkové plnenie v prospech obce, bez toho, aby pre takýto postup existoval zákonný základ, išlo by o protiprávny postup.
V prípade územnoplánovacej činnosti však orgán územného plánovania vytvára normatívnu úpravu v rozhodovacom procese, ktorý má aj politický rozmer. V tomto rozhodovacom procese normy nie sú aplikované, ale vytvárané. Neprichádza teda do úvahy aplikácia tzv. vydieračských trestných činov.
Ak však verejný činiteľ alebo ďalšia osoba podmieni prijatie regulatívu transparentným plnením vo verejnom záujme v prospech obce, za súčasnej ponuky na uzavretie zmluvy o predmetnej transakcii (stačí, ak v zmluve bude uvedené, že príde k určitému plneniu v prospech obce, ak bude zmenený istým spôsobom územný plán - záväzok zmeniť územný plán v zmluve nemusí a ani nemôže byť daný), nepôjde o obligatórny znak skutkovej podstaty trestného činu podľa § 329 TZ, o úplatok (podľa § 131 ods.
Osobitným problémom je otázka sprísnenia zastavovacích podmienok a náhrady ujmy takto spôsobenej vlastníkovi pozemku. Zákony v SR neupravujú náhradu takto spôsobenej majetkovej ujmy (pre porovnanie, v Českej republike je táto otázka výslovne upravená v § 102 Stavebního zákona).
Neodporúčame teda, aby obce využívali tento nástroj na sprísnenie podmienok výstavby bytov v tom zmysle, že by na miestach, kde už teraz je možné uskutočňovať hromadnú bytovú výstavbu, schválili len obmedzenie v podobe podmieňujúcej povinnosti na prevod určitého penza bytov v prospech obce.
Aj keď je proces schválenia územného plánu regulovaný právom, nie je jeho konkrétny obsah právne nárokovateľný a ide (aj) o politický akt. Ak by obec ako subjekt územného plánovania žiadala od vlastníkov pozemkov za zmenu územného plánu plnenie v prospech obce, pričom toto plnenie bude využívané vo verejnom záujme, takéto konanie obce by nenapĺňalo žiadnu skutkovú podstatu trestného činu.
Máme za to, že by mal byť zachovaný vzťah primeranosti a vyváženosti medzi obmedzením vlastníka pozemku vyplývajúcim z povinnosti previesť časť bytov v prospech obstarávateľa územného plánu a výhodou, ktorú developer získa napríklad v podobe možnosti stavať väčší podiel bytov, a zároveň medzi prospechom obstarávateľa územného plánu a na strane verejného záujmu, pričom je potrebné zohľadniť aj analyzovať aspekty ekonomického zvýhodnenia pre developera aj z hľadiska zlučiteľnosti s pravidlami pre štátnu pomoc (hoci by zrejme išlo o pomoc de minimis).
Dátum publikácie: 6. 11. Autor: JUDr.